Adásvétel esetén, az esetlegesen elmaradt közös költség vonatkozásában az új vevő előrelátó módon egyet tehet: úgynevezett nullás igazolással védi magát, amelyben a közös képviselő igazolja, az eladónak nincs közös költség tartozása.
Az új vevő számára azért jelent biztosítékot ez a nullás igazolás, mert noha főszabály szerint a közös költség a régi tulajdonost terheli, adott esetben megtörténhet, hogy valaki nem figyel az adásvétellel összefüggő ezen ?vonalra?, és az ügyletet követően ott találja magát a társasház szervezeti és működési szabályzatával. Ez pedig régi és új lakó egyetemleges felelősségéről is rendelkezhet, illetve előállhat az a jogi helyzet, hogy a nullás igazolás kérésének elmulasztása esetén a hátrahagyott, ki nem fizetett közös és egyéb költségek az új tulajdonost terhelik.
Természetesen léteznek lehetőségek társasház, illetve vásárló számára is a közös költséget meg nem fizetett eladóval szemben. A szervezeti és működési szabályzatnak tartalmaznia kell a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére vonatkozó szabályokat, miként az okirat rendelkezhet arról is, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást.
Az eladó a felelős?
E körben pedig már ?intézkedhet? a ház, a közös költség-hátralék megfizetése érdekében, határidő megjelölésével felszólítják a tulajdonostársat, és elindíthatják a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásával, vagy a jelzálog bejegyzésével kapcsolatos feladatokat (ennek módjáról a társasházi törvény, a szervezeti és működési szabályzatok részletesen rendelkeznek). Tegyük hozzá, ez fordítva is igaz, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén ? a tulajdonostárs kérésére ? köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség-tartozásról, vagy arról, hogy az nem létezik.
A szakmában egyébként nem teljes összhang arra nézve, hogy kit terhel a közös költség-tartozás. Elvileg, értelemszerűen azt, aki az érintett időszakban az ingatlan tulajdonosa volt. Az egyik álláspont szerint az eladó tulajdonjogának fennállása alatt keletkezett közös költség-tartozásért mindig az eladó felel, annál is inkább, hiszen az adásvételi szerződésekben rendelkeznek a per-, teher-, és igénymentességről. Ha ezt vállalta az eladó, akkor a vételárból tőle követelhető a tartozás összege.
A vevő fizeti a révészt?
Más álláspontok szerint nem lehet elmenni a vevő kötelezettségei mellett sem, hiszen kellő körültekintéssel kideríthető, van-e ilyen tartozás. A vevő is kérhet nullás igazolást a közös képviselőtől, vagy kérheti, hogy azt az eladó ?rendelje meg?. Ha ehhez nem fűlik a foga, az sokat elárul a körülményekről. Az sem gond, ha a vevő átnézi az adott ház szervezeti és működési szabályozását, hiszen az a régi és új tulajdonos egyetemleges felelősségéről is beszélhet.
Az is óvatosságra intheti a vevőt, hogy sok jogász úgy véli, a társasház mindig az aktuális tulajdonossal áll kapcsolatban, megtörtént a szerződést, a régi tulajnak törölték tulajdonjogát ? ilyen esetben miért a ház próbálja felkutatni hajdani ?fekete bárányát?? Sokkal praktikusabb ? vélik sokan -, hogy a vevő indít polgári pert az eladó ellen, annak alapján, hogy az mit szavatolt az adásvételi szerződésben.
Erre figyelemmel, javallott, hogy a felek körültekintő módon, szerződéskötéskor rendezzék az ingatlannal kapcsolatos tartozások kérdését. Már ekkor bekérhető minden fontos igazolás (említettük, ráutaló magatartásnak minősül, ha az eladó ezt meg akarná úszni), és a befolyó vételárból még tisztázni, rendezni lehet a helyzetet, nem pedig később kell kapkodni, követelni.
Forrás: ingatlanmagazin.com